Сегодня ипотека одна из самых обсуждаемых тем в обществе. На данный момент рынок банковских услуг предлагает большое количество вариантов займов. Потенциальному заемщику во всем этом нужно разобраться и выбрать оптимальный для себя вариант. Портал Om1.ru и газета «Ва-Банкъ» в Омске решили встретиться с представителями ведущих омских банков и обсудить ситуацию на омском рынке ипотечного кредитования, а также поговорить об ипотеке в долевом строительстве.
| |
|---|
| Круглый стол проходил в бизнес-инкубаторе |
Жить в новой квартире
Наталья Попова, начальник отдела кредитных программ агентства недвижимости «Аркада-Стиль», рассказала об общих тенденциях на омском рынке ипотеки. По ее словам, сейчас 70% заемщиков хотят приобрести с помощью ипотечного кредита абсолютно новое жилье. Но здесь омичей, желающих взять новую квартиру в ипотеку, ждет неприятный сюрприз: по словам Юлии Абрамовой, начальника управления по работе с партнерами «Сбербанка России», темпы строительства нового жилья недостаточны, и соседняя Тюмень строится гораздо быстрее и поэтому там больше предложений покупки нового, «свежего» жилья, чем в Омске. В нашем городе спрос на жилье пока превышает предложение.
Кроме того, по мнению некоторых участников круглого стола, главный минус новостроек в нашем городе – сильная разбросанность площадок застройки. Они сосредоточены не в одной части города. Большая часть новостроек находится на Левобережье, которое сейчас сильно страдает от автомобильных пробок. По словам представителей банков, многие клиенты оценивают перспективу и даже побаиваются покупать квартиры на Левом берегу именно из-за пробок на дорогах: офисы основных предприятий Омска по-прежнему находятся только на правом берегу. Для многих клиентов важно, чтобы новый дом располагался в границах того микрорайона, где родился и вырос омич, «чтобы было недалеко от родителей», считает Юлия Абрамова.
| |
|---|
| Юлия Абрамова, начальник управления по работе с партнерами «Сбербанка России» |
Кредитная история и «двойной удар» - «ипотека дольщика»
Говорят, что ничто не делает семью крепче, чем ипотека. Чтобы избежать разногласий в семье, потенциальные заемщики должны хорошо оценить все финансовые риски. Как отметили представители банков, оптимальным вариантом для безболезненной выплаты ипотеки, является тот сценарий, когда кредит составляет не более 50% от совокупного дохода обоих супругов. Тогда выплата ипотечного кредита будет проходить безболезненно. «Эйфория от покупки квартиры пройдет. Потом нужно будет думать о том, как платить» - заверили представители банков.
Существенной проблемой для оформления ипотеки является предыдущая кредитная история. Как отметила Наталья Попова, начальник отдела кредитных программ агентства недвижимости «Аркада-Стиль», на данный момент в Омской области зафиксирована очень высокая закредитованность населения. Естественно, прежде чем выдать ипотеку, банки обращают внимание на историю предыдущих платежей. Более половины омичей получают отказ в ипотечном займе из-за плохого кредитного прошлого. Кроме того, сейчас очень сложно найти поручителей для ипотечного кредита.
Особенно это касается оформления ипотеки при долевом строительстве. Здесь все риски должен оценить сначала сам заемщик. Так, из очевидных плюсов – покупка квартиры в новом доме, расположенном в том микрорайоне, в котором клиент хочет жить и возможность планировки жилья на свое усмотрение. Минусы долевого строительства – возможный риск того, что стройку «заморозят», как следствие - продление сроков строительства, и, поскольку квартира еще не готова – траты на жилплощадь, где вынужден жить заемщик в ожидании окончания стройки.
Елена Шайдулина, главный эксперт Группы ипотечного кредитования «ЮниКредит Банка»:
«В этом весь риск новостройки. Ведь можно остаться в достроенном жилье, но без возможности там жить, как, например, это произошло в Ясной поляне», - отметила Елена Шайдулина, главный эксперт Группы ипотечного кредитования «ЮниКредит Банка»
Клиентам нужно быть готовыми к ипотеке в долевом строительстве, и обязательно знать положения законов для дольщиков.
«Практика долевого строительства домов существует довольно давно, однако упорядочена была только в 2004 году с принятием Федерального закона №214 от 30 декабря 2004 г., который закрепил важные гарантии прав участников долевого строительства», - говорит Евгений Змановский, начальник отдела ипотечного бизнеса Омского филиала ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк».
Но самое важное, что, по словам представителей банков, в случае развития самого худшего сценария не предусмотрены никакие компенсации. Как отметила Татьяна Федюнина, начальник кредитного отдела «СМП Банк», банки лишь «подстраховывают» себя, повышая процент ставки на первых порах выплаты ипотеки в долевом строительстве. Таким образом банки покрывают возможные риски. При этом страхование финансовых рисков в отдельном агентстве – мера невыгодная и обойдется недешево. Выход, если вы все же решились на «ипотеку дольщика», обратиться в надежное риэлторское агентство и уточнить у банка наименование и статус застройщика.
| |
|---|
| Евгений Змановский, начальник отдела ипотечного бизнеса Омского филиала ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» |
«Черные» и «белые» списки застройщиков
Мы поинтересовались у представителей банков, как защитить себя от неблагонадежных застройщиков и есть ли у банков какие-либо «черные» списки стройфирм. Оказалось, что таких списков нет. Но есть свои «белые» списки – перечни аккредитованных застройщиков, с которыми банк работает много лет и считает эти фирмы проверенными.
Татьяна Федюнина, начальник кредитного отдела «СМП Банк»:
«На этапе аккредитации и анализа пакета документов мы пытаемся снять какие-то риски и с себя, и со своего клиента. Поэтому если банк не аккредитует застройщика, то, соответственно, клиент идет на риск»
Ее поддерживает Евгений Великода, заместитель начальника отдела кредитования физических лиц филиала «Газпромбанка»:
«Если вы идете в банк и покупаете жилье у аккредитованной компании, то вы и собственные риски покрываете. В таких случаях банк кредитует без каких-либо дополнительных для заемщика страховок и поручителей. Чаще всего на период строительства ставки по кредиту бывают немного выше, но потом (когда объект сдан) они снижаются».
Кроме того, не поскупитесь обратиться в риэлторское агентство, как уже говорилось выше. Специалисты по недвижимости посмотрят информацию о застройщике, проверят по своей базе данных и подскажут, стоит ли доверять этой компании.
Как порекомендовали все участники круглого стола, клиенту нужно самому провести небольшое расследование: почитать в интернете все о компании-застройщике. Важна любая информация.
Тенденции: что и как берут в ипотеку?
По словам Натальи Поповой, начальника отдела кредитных программ агентства недвижимости «Аркада-Стиль», ипотеку оформлять лучше сейчас. Дальше недвижимость будет только дорожать, а по прогнозам аналитиков, экономические кризисы больше не повлияют на уменьшение цен на недвижимость, как это было в 2008 году.
Наталья Попова, начальник отдела кредитных программ агентства недвижимости «Аркада-Стиль»:
-Этой осенью рынок омской недвижимости ведет себя также, как и весной. Относительное затишье, все спокойно: идеальное время оформлять ипотеку, не прогадаете. Возможно, если правительство региона пойдет нам на встречу, и строиться в регионе будет все больше, ситуация улучшится. «Раскачка» на стройках региона может начаться после поступления сюда федеральных средств, но уже сейчас на рынок стали заходить крупные федеральные стройфирмы.
Как выяснилось, большим спросом среди омичей пользуются «однушки» и «двушки». Банки рекомендуют молодым семьям «стартовать» с покупки однокомнатной квартиры. Хотя, в этом вопросе мнения разделились: ведь в случае пополнения в семье квартиру придется продавать и перекредитовываться, чтобы взять 2-хкомнатную квартиру. Последний вариант выгоден в том плане, что из-за бОльшей доступности цена за 1 квадратный метр «однушки» может быть выше, чем в «двушке». Но все же вне конкуренции с новым жильем – рынок вторичной недвижимости. Это те квартиры, пусть уже и не новые, которые омичи могут себе позволить.
Новым явлением на рынке недвижимости Омска стали инвестиции в недвижимость. Однако такие кредиты доступны тем омичам, у которых уже есть недвижимость. Так, чтобы обеспечить своих детей и родственников жильем, можно брать ипотеку, сдавая новое жилье в аренду. Ипотечный кредит при этом можно гасить за счет арендатора и даже оставаться «в плюсе». Так, как отметили эксперты круглого стола, на данный момент в Омске стоимость аренды квартиры сравнялась со средним ипотечным платежом в месяц и составляет примерно 11 000-12 000 рублей.
| |
|---|
| Сотрудники "ВДВ-медиа" |
При этом как подчеркнули представители банков, любой омич может брать неограниченное количество ипотечных кредитов одновременно. Конечно, такая затея рискованна, но некоторые граждане таким образом делают бизнес: инвестируют в недвижимость, сдают ее, за счет арендаторов гасят ипотечные платежи и живут. Как отметила специалист «Сбербанка», следует учитывать, что инвестиционные кредиты выдаются под залог.
Подарки от ипотеки
Интересно, что система поощрения покупателя в виде акций появилась и на рынке банковских услуг. Как признались участники круглого стола, в каждом банке есть своя система стимулирования клиентов. Акции и скидки в ипотеке тоже реальны. Например, если заемщик выполняет ряд условий, он может выплачивать ипотеку все оставшиеся годы под выгодный процент (на сегодня в некоторых банках акционная ставка – 12%).
Есть и такие предложения, когда клиент за выполнение условий кредитной программы получает от банка телевизоры и другие подарки. Однако об этих приятных моментах кредитования нужно узнавать в каждом банке, так как во всех банках разные акции.