За последние полгода сфера первичной недвижимости находится в ситуации постоянных колебаний. Эта волна ударила по ипотечным ставкам, ценам на жильё и покупательской способности. Портал Om1.ru в Новосибирске провёл круглый стол в конференц-зале отеля Marins Park на актуальную тему «Ипотека 2022: брать сейчас или ждать». Участниками мероприятия стали сотрудники редакции, а также представители банков и эксперты рынка недвижимости.
Объемы оформления ипотеки сократились
Как проинформировала участников круглого стола директор медиапроектов УК «СМК Холдинг» в Новосибирске Алёна Сорокина, редакция запросила статистику у Сибирского ГУ Банка России об объёмах выдачи ипотеки в регионе. С января по май 2022 года жители Новосибирской области взяли более 12 000 ипотечных кредитов на общую сумму около 39 млрд рублей. Это меньше, чем за первые пять месяцев прошлого года на 41% по количеству кредитов и на 28% — по сумме. Если сравнить текущий год с 2020-м или 2019-м, то объём выданных за пять месяцев ипотечных кредитов в этом году всё же больше.
Дело в том, что 2021 год стал рекордным по объёму выданной ипотеки за счёт льготной программы и низких ставок. Портфель ипотечных кредитов в Новосибирской области на 1 июня 2022 года составил 301,6 млрд рублей. Доля просроченной задолженности — 0,45%.
Рост цен на новостройки остановился
Независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев представил данные о динамике цен на квартиры в новостройках за последние полгода. По его данным, средняя цена по Новосибирску в январе составила 102 500 рублей; в феврале — 106 200; в марте — 115 200, в апреле — 118 000; в мае — 119 400; в июне — 119 900.
Самое дешёвое жильё представлено в Первомайском районе. С января по июнь стоимость изменилась с 85 000 рублей за квадратный метр до 91 900. В Кировском районе новостройки подорожали с 83 400 до 95 800 рублей соответственно. В Калининском районе жильё увеличилось в цене с 90 300 до 103 900 рублей. В Ленинском — с 93 900 до 109 400 рублей.
В остальных районах города представлено наиболее дорогое жильё. В Советском районе за полгода динамика цен составила 103 900–116 700 рублей. В Дзержинском районе стоимость недвижимости выросла с 105 900 до 124 800 рублей. В Октябрьском — с 113 800 до 127 000 рублей. В Железнодорожном районе цены на новостройки выросли с 122 500 до 132 500 рублей. В Заельцовском районе стоимость жилья увеличилась с 115 300 до 135 100 рублей. В Центральном районе цена квадратного метра выросла с 135 100 до 158 800 рублей.
С июня в Новосибирске остановился рост цен на квартиры. Средняя цена квадратного метра по городу остаётся 119 900 рублей.
Объёмы заключения ДДУ падают
Независимый аналитик рынка недвижимости заявил, что за последние полгода наблюдаются колебания в количестве заключённых договоров долевого участия (ДДУ). В январе 2212 человек оформили ипотеку на квартиру в новостройках; в феврале — 2707; в марте — 4326; в апреле — 3381; в мае — 1291; в июне — 1695. За аналогичный период прошлого года составлено 2889 договоров ДДУ; в 2020-м — 1634; в 2019-м — 5057.
За последние полтора года предложения на рынке выросли на 25% выше спроса. Эта тенденция сохранится в ближайшие два года, уверен Сергей Николаев. По его оценкам, в апреле в Новосибирске продажи квартир в новостройках сократились в четыре раза.
Сейчас объёмы реализации незначительно растут. Лидеры продаж — компании «Вира Строй», «Расцветай», «Аква Сити», «Брусника», «КПД Газстрой» и другие.
Новые ипотечные программы
Начальник управления ипотечного кредитования банка «Левобережный» Александр Лотобаев рассказал об актуальной ситуации в банковской сфере:
Спикер считает, что сейчас банки должны идти навстречу клиентам и предлагать актуальные условия — модифицировать действующие продукты и открывать новые. Он презентовал три новые программы кредитования банка «Левобережный».
1. «Лайт 2.0»
Программа кредитования под материнский капитал. Ставка составляет 12,4 % годовых. Сумма — более 1,2 млн рублей. Первоначальный взнос не требуется. Можно использовать федеральный материнский капитал 693 144 рубля, региональный от 30 000 до 150 000 рублей и субсидии многодетным 450 000 рублей.
Ипотечную программу «Лайт 2.0» можно использовать для покупки любой жилой недвижимости — комнаты, квартиры, таунхауса, дома и т. д.
2. «Своя земля»
Предоставляют под 11,65% годовых. Максимальная сумма — 2 млн рублей. Первоначальный взнос не требуется.
«Преимуществом такого вида кредитования является то, что банк может выдать больше денег, чем стоит земельный участок. Оставшиеся средства клиент может направить в строительство дома, ремонт или благоустройство. Ещё одна фишка — на земельном участке могут находиться любые объекты, даже недостроенные или снесённые. Мы считаем только землю, запрашиваем отчёт об оценке. Уже есть значительный объём сделок. Рынок недвижимости ждал этот продукт», — прокомментировал Александр Лотобаев.
В Новосибирске цены на земельные участки растут динамичнее, чем на недвижимость. Поэтому оформление данного вида ипотеки окажется привлекательной инвестицией, отметили участники круглого стола.
3. «Переезд» (TRADE-IN)
Сумма кредитования — до 10 млн рублей под 10,9% годовых. Без первоначального взноса и ежемесячных платежей.
«У нас было много клиентов, которые хотели оформить ипотеку, но при этом у них не продавалась старая квартира. Мы открыли ипотечный продукт TRADE-IN под залог жилья. Заключается этот вид кредитования в том, что клиент получает ипотеку без ежемесячных платежей на один год. Но при условии, что сделка пройдёт в нашем банке. За один год клиент продаёт квартиру, гасит кредит и начисленные проценты 10,9 годовых. Например, новосибирцу выдали ипотеку 1 млн рублей, через один год он возвращает 1 млн 109 000 рублей единоразовым платежом из средств с продажи старой квартиры», — прокомментировал начальник управления ипотечного кредитования банка «Левобережный».
Изменены требования к заёмщику
Главный менеджер по работе с партнёрами центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Новосибирске Инга Мамаева рассказала, что в марте финансовая организация приостановила выдачу ипотеки на готовое жильё и переориентировалась на новостройки. Но сейчас продолжает работать по сданным домам, хоть и ориентир направлен именно на первичный рынок. Новых ипотечных программ банк не вводил, были изменения в рамках действующих кредитных продуктов.
По её словам, в этом году были востребованы не только ипотечные программы. В марте банк ввёл неипотечные сделки.
Первоначальный взнос по ипотеке сокращён
Руководитель центра ипотечного кредитования Сибирского филиала банка «Открытие» Наталья Колбаскина считает, что сейчас рынок недвижимости восстанавливается после колебания процентных ставок. По мнению спикера, сейчас удачное время для оформления ипотеки: процентные ставки более чем приемлемы.
Сейчас срок программы с господдержкой ограничен 31 декабря 2022 года, но, вероятнее всего, её продлят. Возможно, будут скорректированы и условия получения ипотеки. Но это зависит от решения федеральных властей.
Среди нововведений банка «Открытие» в 2022 году спикер назвала снижение первоначального взноса в рамках опции «По двум документам»: без подтверждения доходов - до 15 % по льготным программам, и до 20 % - по остальным. Также она отметила, что снижена процентная ставка по ипотеке на вторичное жильё. Сейчас она составляет от 9,39 %.
Сельская ипотека в тренде
Руководитель ипотечного направления Новосибирского филиала АО «Россельхозбанк» Юлия Кошелева отметила, что финансовая организация специализируется на кредитовании «жилых домов на земле» — малоэтажном индивидуальном строительстве:
В начале июля в России расширили программу «семейной ипотеки» с господдержкой и включили в неё строительство. Теперь приобрести или возвести частный дом клиент может не только в рамках «сельской ипотеки».
«Можно оформить «семейную ипотеку» на 6 млн рублей и построить свой дом. Также мы сейчас разрабатываем новую программу на строительство жилья, которая не будет ограничена суммой кредита и территорией. Возвести дом можно будет в городе», — отметила Юлия Кошелева.
Сельскую ипотеку от «Россельхозбанка» можно получить от 3% сроком до 25 лет.
Брать ли ипотеку сейчас?
Участники круглого стола сошлись во мнении, что оформлять ипотеку лучше в ближайшие полтора месяца. В сентябре запланировано заседание Центробанка по вопросу изменения ключевой ставки. Повысят или понизят её, пока неизвестно. У покупателей есть полтора месяца, чтобы спокойно оформить ипотеку по действующим ставкам и выбрать квартиру.
«Надо брать ипотеку срочно! Это значит успеть до сентября. Неизвестно, что будет дальше с ипотечными ставками», — единогласно подытожили участники круглого стола.
В целом, до конца года ожидается падение объёмов продаж квартир в новостройках. По прогнозам независимого аналитика рынка недвижимости Новосибирска Сергея Николаева, до декабря, возможно, будет 29 000 сделок. В прошлом году их было 32 000.
Продажа и аренда недвижимости. Заходите на сайт likado.ru!
Инфографика Дениса Шмакова