2023 год стал годом значительных перемен для российской экономики. В условиях высокой инфляции и санкционного давления Центральный банк России был вынужден к концу года повысить ключевую ставку до 15%. Это привело к росту процентных ставок по ипотеке, что негативно сказалось на спросе на жилье.
Ужесточение монетарной политики и требований к выдаче ипотеки оставляет много вопросов у тех, кто планирует купить недвижимость. Мы поговорили с Ларисой Зеленовой, директором по развитию бизнеса Росбанкав Омске, она поделилась прогнозом относительно того, что ожидает нас в предстоящем году.
Застройщики и банки ищут варианты
— В условиях жесткой монетарной политики как, по-вашему, перераспределятся доли следующих сегментов в выдачах (как сейчас — как будет к концу 2023 г.– что будет в 2024 году):
- ипотека на первичном рынке — ипотека на вторичном рынке;
- ипотека на рыночных условиях — госпрограммы;
- в рамках госпрограмм: льготная ипотека, семейная ипотека, региональные программы (дальневосточная, арктическая);
- сохранятся ли программы рефинансирования, ИЖС.
Дайте, пожалуйста, пояснение вашим цифрам, почему вы так думаете.
— На текущий момент по итогам девяти месяцев 2023 года доля госпрограмм в общем объеме выдач в целом по банку составляет порядка 54%. По итогам 2023 года мы, вероятно, не увидим значительного изменения данных пропорций, а в 2024 году, в случае завершения госпрограмм в том формате, какой существует сейчас, наиболее вероятно перераспределение спроса в сторону базовых рыночных программ.
В сентябре 2023 года доля кредитов на ИЖС, земельные участки и жилые дома составила 15% в денежном выражении, в 2024 году мы прогнозируем рост данного показателя до 22–23%.
По мнению аналитиков банка, доля рефинансирования в 2023 году держится на низком уровне 2%, изменение данного показателя до конца текущего года мы вряд ли увидим. Если в 2024 году динамика ключевой ставки пойдет вверх, то вероятно увеличение данного показателя до 3%.
— Какими будут ставки по ипотечным программам на вторичном рынке жилья и по рыночной ипотеке на новостройки после текущего повышения? Считаете ли вы новый уровень ставок заградительным? Если нет, то при какой ключевой ставке он станет таким? Остановятся ли выдачи на вторичном рынке и в рыночной ипотеке на новостройки?
— Динамика ставок по-прежнему в большей мере будет зависеть от показателя ключевой ставки и ситуации на рынке. Тем не менее при выборе программы ипотеки заемщики как правило принимают во внимание прежде всего размер месячного платежа, а не общую сумму сделки. В нашем банке существуют различные программы, которые позволяют снизить ставку и сделать платежи более комфортными для заемщика. Также растет популярность комбинированной ипотеки. Это сочетание госпрограмм с субсидируемой ставкой и рыночных программ. Благодаря такой комбинации можно увеличить максимальную сумму кредита до 15–30 млн рублей, в зависимости от региона, и получить пониженную ставку по кредиту.
— Сейчас много дискуссий о судьбе ипотечных госпрограмм. Каково ваше видение их судьбы? Сохранится ли льготная ипотека во второй половине 2024 года? Если да, то в каком виде? Если нет, что будет на замену?
— Какой на ипотечном рынке будет вторая половина 2024 года, можно лишь предположить. Если откажутся от льготных программ и сохранится высокая ключевая ставка, рынок просядет из-за дорогих ипотечных кредитов. Если появятся дополнительные меры стимулирования, например, адресные ипотеки, сегментирование на разные категории заемщиков, то спрос сможет удержаться на плаву. Сейчас встает вопрос о создании ипотечных программ для вторичного рынка недвижимости, оживление которого даст импульс и сегменту новостроек. Вероятен запуск новых ипотечных программ совместно с застройщиками, которые могли бы стимулировать продажи по базовым программам банков, введение различных вариантов отсрочки выплаты первоначального взноса по ипотеке (ипотека в рассрочку).