В Омске прошёл круглый стол «Омский рынок новостроек и ипотеки. Перезагрузка». Эксперты сошлись во мнении, что год выдался тяжёлым, но именно сейчас настал оптимальный момент для тех, кто планировал приобрести квартиру до кризиса, но не успел.
Представители кредитных организаций, ведущие риелторы и застройщики сравнили ситуацию на рынке недвижимости Омска с кризисным 2014 годом.
Начальник сектора ипотечных продаж омского филиала Банка АО ГПБ Татьяна Вернер отметила, что 2022 год выдался крайне необычным: кредитные учреждения прошли все этапы кризиса, повышение ставок, отмены сделок, но худшего варианта развития событий удалось избежать.
«Если в начале года ожидания были совсем плохие, планировались сокращения, то в итоге негативный сценарий не реализовался», — сообщила она.
Осторожные заёмщики
По данным исследования федресурса, за полгода на 40 процентов выросло обращение россиян за банкротством. Представители банковского сектора отметили, что в этот период сделок по ипотеке стало меньше: и заёмщики, и кредитные организации стали действовать осторожнее.
В марте количество заявок на ипотеку значительно снизилось, в некоторых кредитных организациях — в два раза. В июне снижение заявок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 30-40 процентов.
Банки не изменили требования, но сами заёмщики изменили отношение к кредитам.
Заместитель управляющего по розничному бизнесу ПАО «Банк «Открытие» Анастасия Терентьева отметила, что клиентов с доходами выше среднего становится меньше, они уже либо сделали покупку, либо поставили их на паузу. «Сейчас покупают первое жилье, но лишнего не покупают. Культура потребления в обществе поменялась», — заметила она. По её словам, квартиры с большим метражом сейчас спросом не пользуются.
Что касается уровня отказов, то все банки придерживаются разной тактики. Часть представителей кредитных организаций сошлись во мнении, что до мая за ипотекой шли «отчаянные клиенты», многим из них отказывали.
«До мая процент отказов достигал 50 процентов. На сегодня этот показатель снизился до 30-40 процентов», — отметила руководитель Центра ипотечного кредитования «АЛЬФА-БАНКА» Елена Девяткова.
У представителя АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в Омске Анжелики Чепик иная точка зрения. Она отмечает, что в период экономической турбулентности, в марте-апреле, за ипотекой обращались люди с высоким стабильным доходом, хорошей кредитной историей, умеющие принимать взвешенные финансовые решения и четко замотивированные на покупку жилья, несмотря на более высокие ставки. В тот период сложилась уникальная ситуация — практически все заёмщики получали положительное решение. В мае-июне процент одобрения заявок на ипотеку вернулся к своему обычному уровню — 70-72 %.
Кредиты стали длиннее
Сегодня идёт тенденция увеличения срока ипотеки до макисмальных 30 лет ради уменьшения ежемесячного платежа.
«Если раньше клиент соглашался на меньший срок, когда ему объясняли, что экономия за лишние 10 лет составит всего 1 500 рублей, то теперь этот довод не действует. Заёмщики идут на значительное увеличение срока ради небольшой выгоды в ежемесячных платежах», — отмечает Татьяна Вернер.
Пора покупать квартиру?
Сейчас рынок недвижимости в Омской области «оживает». Это связано с тем, что Центробанк снизил ключевую ставку до 9,5 % и банки вслед за главным финансовым индикатором запустили снижение ставок по стандартным программам ипотеки.
Если в марте в целом по рынку ставки по стандартным программам «зашкаливали» за 20 % годовых, а спрос на недвижимость упал по сравнению с прошлым годом до 70 %, то сейчас ипотеку на готовые квартиры можно оформить по ставкам в среднем 10,0-11,5 % годовых, льготную ипотеку на новостройки — 7 % годовых.
Кроме того, сейчас наблюдается небольшое снижение цен на недвижимость и увеличение предложений на рынке после долгой паузы.
«За последние два месяца мы наблюдаем снижение цен на готовое жилье на 200 рублей за метр, на новостройки на 3 000 рублей за метр. Стали активно выставляться выкупленные квартиры, думаю, уже скоро появятся акции по новостройкам. Объём предложения «вторички» с февраля вырос на 15 %, а цена эластична по объёму», — ситуацию на рынке обрисовал директор компании «Ледон — недвижимость и оценка» Александр Каюкин.
«Вторичка» в приоритете
Несмотря на то, что ставки по госпрограммам на новостройки существенно ниже, а цены на них немного упали, в Омской области — традиционно высокий спрос на готовое жилье. И на то есть свои причины.
Дело в том, что квадратный метр «вторички» гораздо дешевле того же метра в новостройке. Средняя стоимость квадратного метра готовых квартир в Омске в июле 2022 года приближается к 80 тысячам рублей. Средняя стоимость квадратного метра новостройки — 94,5 тысячи рублей. При этом, по словам самих застройщиков, предпосылок для существенного снижения цен на новостройки нет, потому что строительные материалы и трудовые ресурсы не становятся дешевле.
Кроме того, с собственниками квартир легче договориться: когда появляется реальный покупатель, они чаще дают скидки. Уменьшение стоимости на готовые квартиры на 100-200 и более тысяч рублей при выходе на сделку стало реальностью этого лета.
Госпрограммы для покупателей новостроек
Представители банков отмечают, что две самые популярные программы для покупателей новостроек — это Госпрограмма/2020-2022 и «Семейная ипотека». На готовое жильё они не распространяются.
«Семейная ипотека» доступна заёмщикам, у которых есть хотя бы один ребёнок, родившийся после 1 января 2018 года. В Омске ставка по ней, по данным banki.ru, составляет от 3,95 % годовых и выше.
Если вы не попадаете под условие «Семейной ипотеки», но заинтересованы в покупке жилья на первичном рынке, вы можете воспользоваться Госпрограммой/2020-2022. Минимальная ставка по ней — 4,95 % годовых.
Остальные условия по обеим программам практически не отличаются. Максимальная сумма кредита — 15 млн в Омской области. Этого хватает «с запасом», так как средний чек по ипотеке на новостройки в Омске составляет 3-3,5 млн рублей.
Минимальная сумма первоначального взноса — 15 % от стоимости жилья. Часть можно «закрыть» средствами маткапитала, некоторые банки предоставляют такую возможность.
По данным от АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в Омске, ставка по Госпрограмме/2020-2022 вернулась к докризисному уровню, по «Семейной ипотеке» — не изменилась. Практически 90 % сделок на первичном рынке в мае-июне проходили именно по этим госпрограммам.