om1.ru
«Мама, нас снесут?» Как в Омске запускают реновацию частного сектора Малоэтажную застройку в центре Омска решили отдать под снос ради комплексного развития территорий. Разбираемся, что это значит и стоит ли омичам опасаться принудительного изъятия жилья.

«Мама, нас снесут?» Как в Омске запускают реновацию частного сектора

Малоэтажную застройку в центре Омска решили отдать под снос ради комплексного развития территорий. Разбираемся, что это значит и стоит ли омичам опасаться принудительного изъятия жилья.

«Мама, нас снесут?» Как в Омске запускают реновацию частного сектора
Фото: Дарья Лубе, Om1.ru

Частный сектор — давняя проблема Омска. Целые деревни внутри города с огородами, бездорожьем и покосившимися избушками никак не вписываются в облик мегаполиса, каким местами пытается предстать Омск. Ветхая застройка часто служит темой для шуток и превратилась в некую достопримечательность, наряду с метро или «Шаром Бухгольца». Как и в случае с последними, вокруг частного сектора постоянно возникают споры: быть или не быть.

В Омск придёт реновация

Недавно в омском градостроительстве появился новый термин — комплексное развитие территорий (КРТ). За этой сухой аббревиатурой скрывается, по сути, вариант реновации ветхого жилья, ранее опробованный на московских хрущёвках. В Омске, правда, под снос попадут не пятиэтажки, а частный сектор.

О том, что «частник» в центре будет застраиваться жилыми микрорайонами, впервые заявил мэр Сергей Шелест в начале 2022 года, уточнив, что властям предстоит выработать системный подход в этом вопросе. Чуть позже Шелест сообщил, что есть уже две компании, готовые этим заняться, однако не назвал их. А в мае городские власти анонсировали строительство нового микрорайона «Северное сияние» между улицами 1-й и 7-й Северной. Застройщиком стал бизнесмен Шамил Шихмирзаев, владелец гостиницы и ресторана «Шато».

Первые кварталы «Северного сияния» уже возведены. Фото: мэрия Омска

Однако действительно новой вехой в проблеме частного сектора может стать так называемое комплексное развитие территорий. В конце ноября появился проект постановления мэра, по которому под КРТ отводится участок в районе улицы 14-й Северной. Там предлагается снести четыре аварийных многоэтажки (одна уже фактически снесена) и 18 частных домов, а на их месте построить новый микрорайон. Срок для этого отводится 10 лет. Причём в случае с КРТ выбора у жильцов может не быть. В отличие от традиционного выкупа жилья на условиях собственников здесь условия могут диктовать власти или инвестор.

Портал Om1.ru решил разобраться, насколько эти планы реальны и чего ждать от омского варианта реновации частного сектора.

Снести нельзя оставить

Планы по застройке «частника» в центре возникали ещё в нулевые при мэре Викторе Белове, однако не увенчались особым успехом. Такие территории сложны для застройщиков, потому что проблемы возникают и с подводом коммуникаций, и с выкупом жилья — многие жители категорически отказываются переезжать или заламывают космические цены. Кроме того, там стоят не только «вросшие» избушки, но и современные благоустроенные коттеджи, выкуп которых может повысить и так высокую в центре стоимость возводимых «квадратов» — а покупательская способность в Омске невысока. Омские строители не раз скептически высказывались о перспективах застройки частного сектора и предпочитали возводить «экономные» новостройки на окраинах. В общем, частная собственность — вопрос деликатный.

Но сейчас в запутанные отношения застройщиков и собственников может вклиниться программа КРТ и решить вопрос довольно радикально. Другое дело — насколько гуманно? Для начала разберёмся, что значит это понятие.

 
 
 
 
 
Термин КРТ в федеральном законодательстве появился, чтобы распространить московский опыт реновации хрущёвок на всю страну. Закон, принятый в конце 2020 года, позволяет изымать у собственников землю и расселять неаварийные дома с целью улучшения жилищных условий граждан.

Власти региона или города могут самостоятельно решать, какие участки включить в КРТ, и определять механизмы расселения и компенсации жителям. При этом реновация может быть принудительной. По закону после публикации решения о КРТ собственникам нужно провести собрание и проголосовать за участие в программе («за» должно быть две трети голосов). Однако в самом незащищённом положении оказываются жители ветхих и неблагоустроенных частных домов — их закон разрешает изымать за денежное вознаграждение, и варианта отказаться — нет. В Омске же речь как раз о частном секторе.

«Есть минимальные условия, которые могут предложить жителям, — кадастровая оценка стоимости их недвижимости, она закреплена документарно. Кадастровую стоимость им выплатить обязаны, а дальше начинается очень много правовых нюансов. Реализация сильно зависит от региональной нормативно-правовой базы и от конкретного инвестора», — комментирует Илья Бальцер, гендиректор ИТП «Град», который разрабатывал новый генплан Омска.

О конкретике подумают позже

Что до региональной правовой базы, то она пока весьма размыта. Базовый документ был принят областным правительством в начале 2021 года — порядок комплексного развития территорий. На него ссылается и мэр в проекте постановления по застройке в районе 14-й Северной. Специального документа, регламентирующего КРТ на муниципальном уровне, по-видимому, нет.

Порядок предполагает, что застройкой будет заниматься инвестор, которого определят по итогам аукциона. Цена торгов будет в пределах рыночной стоимости аренды земли.

 
 
 
 
 
Согласно документу, под снос могут отправить многоквартирные дома, блокированную застройку, ИЖС и садовые участки, если они соответствуют хотя бы одному критерию: износ здания выше 50 %, слишком высокая стоимость капремонта, дом построен до 1980 года, нет хотя бы одной из централизованных инженерных систем.

Критерии прописаны в основном под многоэтажки, о частном секторе отдельно не говорится. Из документа лишь можно сделать вывод, что индивидуальные дома с частичным благоустройством или без него могут быть снесены. Территории, которые отводятся под КРТ, определяются по согласованию с областным Минстроем или мэрией.

В департаменте архитектуры на запрос портала Om1.ru сообщили, что после подписания распоряжения о КРТ будет объявлен аукцион и определён застройщик. Последний будет должен выплатить компенсации собственникам либо предоставить им взамен другое жильё.

«В рамках реализации договора застройщик будет обязан выплатить возмещение за жилые помещения собственникам как многоквартирных домов, признанных аварийными, так и частных. Либо по соглашению с собственниками предоставить им взамен другие жилые помещения с зачётом их стоимости», — рассказали в департаменте.

При этом главное в нюансах: какие будут компенсации, какое жильё предоставят взамен и где, смогут ли жильцы отказаться от невыгодных им условий? На эти вопросы ответов пока нет.

По словам Бальцера, КРТ — всего лишь инструмент, который позволяет преобразовывать территорию комплексно, а не точечно, как раньше, когда застройщик выхватывал отдельный участок земли и строил там высотку, не беспокоясь о дорогах, школах, садиках и прочей инфраструктуре. В рамках КРТ застройка должна быть гармоничной и предусматривать всё необходимое для жизни в этом районе. Однако то, как будет работать этот инструмент в омских реалиях, сказать сложно — пока слишком мало конкретики.

«По регионам нашей необъятной страны есть как положительные, так и негативные примеры. Вопрос в том, как инвестор будет договариваться с жителями. Что это будет — выкуп или предоставление недвижимости в этом же месте? Пока прогнозировать невозможно. В Москве опыт успешный, но Москва очень серьёзно подходит к вопросу, встречается с людьми, показывает им проекты. У них прекрасная методика. Жителям, попавшим под реновацию, дают варианты — деньги или квартира на той же территории либо в другом районе», — говорит Бальцер.

 
 
 
 
 
«Но в Москве нет проблемы с частным сектором, там основной объем реновации — пятиэтажки. Когда людям говорят: мы заберём твою квартиру в хрущёвке и дадим рядом в новом 24-этажном доме, то мало кто отказывается. С частным сектором — более сложная история. Был пример такой реализации в рамках подготовки к Олимпиаде в Сочи, и там было очень непросто. При том, что компенсации там значительно превышали стоимость недвижимости».
Илья Бальцер, гендиректор ИТП «Град»

Как живёт район, попавшй под снос

Портал Om1.ru также решил пообщаться с жителями территории, которую определили под снос. К слову, в Омске это первый пример района жилой застройки, отданный под комплексное развитие, так что его жителям, вероятно, предстоит стать первопроходцами — если до этого вообще дойдёт дело. Проект ещё не утверждён, а срок определён в 10 лет. Мы же знаем много примеров, когда масштабные проекты затухали и за меньшее время.

Сам участок площадью 2,3 га находится в границах улиц 14-й Северной, 1-й Совхозной, 16-й Северной и 2-го Краснопахарского проезда.

На этой территории по документам находится четыре аварийные двухэтажки около 1958 года постройки, но в реальности — три. Один из домов уже расселили и разобрали, там буквально осталось пустое место. Чуть правее — квартал частного сектора из 18 стоящих подряд домов. Любопытно, что они окружены довольно новыми кирпичными многоэтажками, поэтому планируемая комплексность застройки вызывает некоторые вопросы.

В любом случае получится лоскутное одеяло. Отданные под КРТ участки находятся посреди точно такой же плотной малоэтажной застройки между улицами Герцена и Красный Пахарь, и не совсем ясно, почему именно этот анклав выхватили из общего архитектурного пейзажа и в чём тут комплексность. Более того, даже не все двухэтажки в одном дворе вошли в КРТ. Крайний на «пятаке» дом пролетел мимо проекта — по словам местных жителей, в нём плохое управление и жильцы не успели собрать все документы, поэтому он не пойдёт под снос, хотя ничем не отличается от соседних строений.

Попадающие под снос дома на Северных

С двухэтажками дела обстоят проще, чем с «частником», — они действительно аварийные, и по документам, и по факту. Жильцы давно ждут расселения. Соседние два дома уже расселили, и теперь даже место, где они стояли, трудно отыскать. Старшая по одному из оставшихся домов Елена показывает покрытую изморозью незакрывающуюся дверь в подъезд — проблем хватает. Главное, что беспокоит жителей, — чтобы не переселили «в какую-нибудь Московку». В расселённых домах кто-то даже судился с мэрией из-за «плохого» района. Успешно или нет, история умалчивает (хотя вряд ли).

Одна из попадающих под снос двухэтажек, кстати, успела «прославиться» на весь город. В доме №87Б на улице 2-я Совхозная в этом августе во время дождя обрушился потолок. Чудом обошлось без пострадавших — это случилось в единственной пустующей квартире. Интересно, что летом в мэрии заявляли, что расселять дом в обозримой перспективе не планируется — слишком большая очередь. По словам жильцов, очередь на расселение у них до 2025 года.

«Район тихий, одно убийство за 29 лет»

Иначе обстоит дело с частным сектором. Тут люди или вовсе не слышали, что попадают под снос, или прочитали об этом в новостях. Дома на участке, кстати, добротные, есть и основательные кирпичные коттеджи, по которым видно, что хозяева вложили в них не один миллион. А несколько лет назад на участке провели газ, поэтому люди в ещё большем недоумении — они вкладывали силы в благоустройство, платили за подключение газа, а теперь их хотят выселить.

«Пока ничего не говорят. Конечно, кто захочет переехать-то? Центр города. Тут очень хорошие большие дома, думаю, люди будут против. Лично я никуда не хочу уезжать. Мы не хотим в квартиры, мы любим землю», — говорит продавщица в местном магазине Ольга. (Она долго рассматривала схему планируемого под снос участка на телефоне корреспондента и с облегчением выдохнула, когда не нашла в ней своего дома.)

«Здесь вообще очень хороший участок. Я тут 29 лет живу, и за все время одно убийство только было. А так за счет КПЗ даже очень спокойно»,  — вмешивается в разговор пенсионерка-покупательница.

Впрочем, многие на теоретический вопрос, готовы ли переехать, отвечают, что в целом да, но только если будет хорошая цена и не придётся уезжать из центра. О сносе в этом районе давно ходят слухи, задолго до КРТ. Некоторые из-за этого не смогли перестроить дом на собственном участке.

«Мы очень огорчены. Информацию нам родственники отправили по телефону. Но о том, что нас хотят сносить, говорили и раньше. Мы хотели строиться на этом участке, снести этот дом и построить новый, 80 «квадратов» во дворе добавить. Куда только ни обращались, нам не давали разрешение на реконструкцию. Мы тут 12 лет живем, не хочется дом бросать. Ну а что делать? Дадут участок где-нибудь на Московке. Не хотелось бы, но нас же не спрашивают», — грустно вздыхает семейная пара у одного из домов.

В целом жители знают о своей судьбе не больше, чем любой другой омич, прочитавший новость. Некоторые с фатализмом разводят руками, кто-то не верит, что стройка когда-нибудь начнётся.

«Северное сияние»

По другому сценарию развивается застройка в границах улиц 1-я Северная — Орджоникидзе — 7-я Северная — Герцена, где бизнесмен Шамил Шихмирзаев строит микрорайон «Северное сияние» рядом со своей гостиницей «Шато». На эту территорию не распространяется КРТ, она застраивается по старинке, с выкупом частного сектора застройщиком в рамках обычных гражданско-правовых отношений. Один квартал уже возведён, жильё находится в продаже, другой квартал в процессе планировки.

«Под новый квартал уже частично выкуплена земля. Один дом особожден, дальше продолжаем выкупать. Это ведь предмет договора, с частным сектором не всё так просто. Всё зависит от желаний людей, это же договорные отношения. На территории КРТ действует закон, там можно выкупать по-другому, а в частном секторе это не нормируется. Мы договариваемся с собственниками и выкупаем землю», — рассказывает Шихмирзаев.

По его словам, выкупается не жильё, а земельные участки. Тех, кто не желает продавать свои сотки, очень много. Застройщик говорит, что большинство жителей в общем не против переехать, но торгуются. Хотя есть и пожилые люди, которые настроены принципиально: хотят дожить век в своём доме на земле. Их не торопят и оставляют напоследок.

 
 
 
 
 
«Мы предлагаем людям 1 млн рублей за «сотку» (100 кв. м) земли. Если у человека 4 сотки под домом, мы предлагаем ему 4 млн рублей».
Шамил Шихмирзаев, застройщик

При этом, по его словам, выкуп происходит не хаотично, а планово, участок за участком, который сразу застраивается. Застройка планируется разной этажности, максимум — 15 этажей. В проект планировки входит школа, детский сад, подземная парковка — всё то, о чём говорится и в связи с КРТ. Территорию планируется не только застраивать, но и развивать.

Правда, не совсем ясно, чем тогда КРТ отличается от старой схемы с договорными отношениями, если только оно не служит главной цели упростить застройщику расселение частного сектора — на условиях, которые удобны не людям, а бизнесменам. Возможно, планы комплексного развития дадут некие другие гарантии качества — но об этом можно будет судить спустя ещё очень немало времени.

Где ещё частный сектор может пойти под снос

Мы решили обратиться к генплану и посмотреть, какие ещё участки частного сектора в перспективе попадут под высокоэтажную застройку. Отметим, что интерактивная карта генплана не даёт точной картины — в него ещё не внесены корректировки, и, например, участок под КРТ на 14-й Северной пока отражён как зона ИЖС. Однако теоретически можно увидеть, где планируется убирать частный сектор.

К примеру, под зону смешанной и общественно-деловой застройки отводится территория от 1-й до 8-й Северной между улицами Красный Путь и Герцена. На части этого пространства уже строится микрорайон «Северное сияние», но генплан позволяет расширить границы застройки гораздо дальше. От 8-й до 23-й Северной генплан оставляет индивидуальное жилищное строительство, а вот вдоль 24-й Северной и Герцена планируется уже общественно-деловая застройка.

На Жукова — Красных Зорь «частник» сохранится — это зона исторической застройки. Под застройку запланирована территория в границах улиц 10 лет Октября — 20-й Линии — Лермонтова — 16-й Линии. Однако основной массив ИЖС между Лермонтова — Богдана Хмельницкого — 20 лет РККА — 20-й Линии трогать не собираются.

В общественно-деловую зону попадают участки между улицами Куйбышева — Маяковского — Богдана Хмельницкого и Плеханова, территория между Ипподромной и Бульварной. От Бульварной до Потанина частный сектор сохраняется. На Рабочих малоэтажную застройку в обозримой перспективе тоже не тронут, исключая участок между Хабаровской, Харьковской и 18-й Рабочей. Порт-Артуру и Телевизионке изменение архитектурного облика тоже грозит нескоро. На Телевизиоке в общественно-деловую зону попадает лишь небольшой участок между 10-й и 14-й Чередовыми.

На Левом берегу к жилой зоне преимущественно высокоэтажной застройки отнесён посёлок Каржас. А вот посёлок Рыбачий и Большую островку застройка ждёт нескоро — в генплане они ещё в зоне ИЖС. В Старом Кировске в общественно-деловую зону попадает лишь пара участков, основной массив остаётся под частным сектором.

Фото: Дарья Лубе, Om1.ru; скриншот генплана
Хочешь чаще читать новости Om1.ru? Нажми "Добавить в избранные источники Дзен.Новостей".
Нашли опечатку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter