В Омске в сентябре сдано 98 тысяч кв. м. жилья. Много это или мало для Омска?
— Брать отдельно взятый месяц не совсем корректно, необходимо учитывать годовую статистику. То, что в этом году в сентябре сдано на 19% больше жилья, чем в сентябре прошлого года, не значит, что за год на 19% больше жилья будет сдано в целом. Просто именно к этому сентябрю были закончены проекты, начатые год и два назад. В этом году строители должны сдать порядка 600–700 тысяч кв. м. Это меньше, чем у наших соседей, но для Омска это много. Поскольку платежеспособность населения падает. Это плохо для застройщиков — квартиры будут стоять пустые. Но потребитель, при условии, что проекты будут завершены, в этой ситуации выиграет.
Есть ли спрос на такое количество жилья? На некоторых новостройках годами висят баннеры о продаже?
— Надо сказать, что причина не только в снижении уровня платежеспособности покупателя. Меняется и сам портрет покупателя. Если еще в прошлом году спрашивали квартиры среднего и бизнес-класса, то сейчас картина такая — чем меньше цена за жилье, тем больше на него спрос. Поэтому все больше на рынке появляется квартир-студий и малогабаритного жилья. А популярные еще два-три года назад полнометражные двух- и трех комнатные квартиры не имеют массового спроса. Это также связано и с некоторыми сложностями в получении ипотеки: процентные ставки высокие, получение ипотечного кредита имеет много ограничений, банки ужесточают условия выдачи займа. Да и годами висят баннеры далеко не на всех проектах, а скорее на долгостроях…
Какое жилье больше пользуется спросом у омичей: вторичное или новостройки?
— В первую очередь смотрят новостройку — это общая тенденция. Но если не находится подходящий вариант в пределах требуемой географии, покупатель переключается на вторичное жилье. Спросом пользуются квартиры небольшой площади на вторичном рынке. И не только из-за цены. Купив «вторичку» можно сделать косметический ремонт и спокойно жить. С новостройкой существует риск — сдадут ли вовремя? А потом еще два-три года придется терпеть шум ремонта соседей.
Адекватна ли в Омске цена за квадратный метр?
— Да, адекватна. У нас самое дешевое жилье в СФО, дешевле, чем в Новосибирске и даже в Барнауле. Опять же, понятие «адекватна» весьма субъективно. У людей, которые не могут сейчас позволить себе купить квартиру, эта возможность не появится, даже при еще более низкой цене квадратного метра. Однако если смотреть глазами потенциального мигранта, который хотел бы переехать в Россию, в Сибирь, то Омск в этом плане будет предпочтительнее соседних городов.
В данной экономической и политической обстановке стоит ли вкладывать средства в недвижимость?
— Недвижимость является одним из самых надежных источников вложения средств, особенно в долгосрочной перспективе. Однако недостаточно просто владеть квартирой, нужно ею управлять. Купил квартиру — сдавай ее. Арендная плата будет хоть как-то покрывать инфляцию и давать доход. В нашей компании уже второй год составляется ежемесячный аналитический отчет, в нем присутствует показатель «индекс доходности жилья». И второй год по этому отчету видно, что вкладывать в недвижимость выгоднее, чем, во что-то другое, например, делать вклады в банк.
Почему в Омске плохо продаются квартиры на первых и последних этажах? Ведь нижние этажи можно переоформить в коммерческую недвижимость, а верхние — это панорамный вид и отсутствие топота сверху.
— Тенденция характерна не только для Омска. Видовые характеристики квартир на верхних этажах — независимо от того, какой это город — южный или сибирский, всегда плюс, ведь с верхних этажей есть на что посмотреть. Я живу на восьмом этаже, но в своем доме предпочел бы жить на десятом.
Небольшая разница, всего два этажа, но она весьма существенна, когда хочется увидеть, к примеру, фейерверк. Но, учитывая наше состояние ЖКХ, жильцы верхних этажей часто испытывают неудобства: может протекать крыша, лифт часто работает с перебоями и так далее. Поэтому многие отказываются от покупки квартиры на крайних этажах. Что касается первых этажей — здесь все очень индивидуально. Квартиры на центральных улицах очень ликвидны. Если квартира расположена на так называемой «второй линии» — цена ниже.
Нужно ли Омску столько новых микрорайонов, сколько сейчас строится? Ведь уже сейчас в городе не хватает парковочных мест, не хватает дорог, город в часы пик стоит в пробках.
— Комплексная застройка территории подразумевает то, что микрорайон будет обладать всеми необходимыми атрибутами для комфортного проживания — это и магазины, и парикмахерские, и парковочные места, доступность микрорайона к магистралям. При проектировании комплексной застройки нужно учитывать все эти нюансы. К примеру, в Новосибирске реализуют интересный проект: на окраине города взяли площадку на берегу какого-то карьера и создают шикарный микрорайон с комфортными условиями проживания. Строители учли все: дороги, парковки, магазины — и народ туда поехал. Люди покупают не просто квадратные метры, а другой стиль жизни, другую комфортную среду. И человек вместо того, чтобы жить в центре Новосибирска, предпочитает жилье на окраине.
А если бы такие сбалансированные предложения появились? Как быстро бы омичи отреагировали и согласились переехать?
— Важно о какой «окраине» идет речь, что там с трафиком и дорожной инфраструктурой. Ведь задача создания полноценного микрорайона лежит не только на застройщике — это большой объем работы и инвестиций и для минуципалитета. В качестве положительного примера могу привести район «Академический» в Екатеринбурге. План этого проекта отрабатывался зарубежными архитекторами, фасадные решения очень современные и красивые. И благодаря таким районам внутри Екатеринбурга возникают хорошие миграционные настроения.
Так почему у нас в городе не строят так, как в Екатеринбурге?
— Нельзя винить только строителей. Нужно говорить о комплексном подходе — усилии региональных и федеральных властей. В Омске до сих пор строят по советским стандартам. Стараются выдать квадратные метры, и не задумываются о формировании среды. Многие не строят паркинги, потому что они не пользуются спросом. Поэтому практически в каждом нашем дворе автомобили стоят на детских площадках и газонах. Кто за этим должен следить? Муниципалитет. Например, в Барнауле при парковке во дворе тут же придет штраф! После нескольких штрафов человек задумается, бросить ли ему машину на детской площадке и заплатить штраф или припарковаться там, где положено? Поэтому строятся паркинги, и они продаются. А в Омске нет взаимодействия муниципалитета и компаний, которые ведут комплексную застройку.
Можно выделить еще одну причину — конкуренция. Омский рынок всегда был слабо конкурентным. Конкуренция стала ощутима в последний год, когда на рынок зашли московские игроки. Но пока нет их конечного продукта — сданных в эксплуатацию домов — трудно говорить о качественной конкуренции. Заметьте, «Газпром» подарил городу улицу Чокана Валиханова — совершенно новое качество, другой стиль, другой уровень, другая культура. Вопрос — смогли бы омские строители за эти же деньги предоставить подобное архитектурное решение при соблюдении аналогичного качества работы? Омск все-таки достаточно долго был закрыт для конкуренции, всегда сдерживался приход новых игроков. Поэтому во внутренней эволюции строительства мы имеем не очень высокое качество. Конечно, в городе есть эксклюзивные квартиры с новейшими инженерными решениями, а примеры качественной и продуманной комплексной застройки на сегодняшний день выделить сложно.
Фотографии: Алёна Позевалова