Вторичный рынок в 2016 году — основной двигатель продаж, уверенно заявил директор филиала федеральной риэлтерской компании «Этажи» в Омске Кирилл Рязанов. По его словам, с января по ноябрь цена упала на 5%: покупать выгодно, продавать — нет. При этом покупатели стали привередливыми, что логично, когда на рынке много продавцов. В итоге последние легко уступают до 10% стоимости.
Кирилл Рязанов, директор филиала федеральной риэлтерской компании «Этажи» в Омске:
— Ключевой фактор — рынок недвижимости продолжает работать и даже развиваться. Это движение связано со снижением ставок по ипотеке. Со второго полугодия на первичном рынке ставки снижаются. На первичном — 13%, на вторичном — 11,3%. К тому же банки имеют свои предложения по снижению. Рынок продолжает дешеветь. При этом отмечается доступность ипотечных программ.
| |
|---|
| Динамика средней ипотечной ставки |
В свою очередь, представители банков заметили, что на первичном рынке важна репутация застройщика. Когда клиенты предпочитают не рисковать, связываясь с новостройками, и брать «вторичку», застройщики пытаются выправить ситуацию доступными средствами.
Юлия Абрамова, начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования ПАО Сбербанк России:
— В прошлом году доля первичного рынка была значительно выше в нашем портфеле. Сейчас не так много застройщиков, с кем можно взаимодействовать. И клиенты выбирают тех, кто аккредитован. По нашим данным, порядка 30 застройщиков работают на рынке. Из них порядка 22 у нас аккредитованы. Но нельзя забывать о том, сколько из них имеют объекты, — их гораздо меньше. У нас порядка восьми застройщиков, которые активно продают жилье и с которыми мы имеем возможность взаимодействовать по подбору объектов.
Как подтвердила начальник центра ипотечного кредитования банка «ВТБ24» Ольга Петрова, «клиенты выбирают надежных застройщиков, именно на них банк наращивает долю».
Ольга Петрова, начальник центра ипотечного кредитования банка «ВТБ24» в Омске:
— В среднем 40% — это новостройки, 60% — уже в течение двух лет вторичное жилье. Не секрет, что у нас есть новостройки, которые не попадают в господдержку. Половина из них — это ЖСК. По господдержке мы и в следующем году предлагаем ипотеку для тех, кто уже подал заявку. Мы такой ставки не видели даже в 2014 году.
| |
|---|
| Динамика удельной цены на вторичном рынке |
В «Газпромбанке» также отметили по уже названным причинам превалирование вторичного рынка над первичным. Как уточнил начальник отдела по обслуживанию физлиц омского филиала банка Евгений Великода, две из трех сделок (а порой и три из четырех) связаны со «вторичкой», и кроме того, сами агентства больше тяготеют к этому рынку. В таких условиях застройщики по-разному пытаются привлечь потенциальных клиентов.
Кирилл Рязанов:
— Рынок так сыграл, что вторичное жилье заняло основную массу, в июле новостройки практически в ноль встали. Застройщики не очень сыграли, потом стали выруливать. Мы начали активно вести работу по аккредитации объектов, разработку программ через подрядчиков. Новостройки чем важны — такие сделки безопаснее, нет двух сторон и компании это необходимо для проведения встречных сделок, когда продают «вторичку». Застройщик застройщику рознь. Фишки есть у всех. Первая их фишка — это давать скидку, застройщики тоже хотят продаж и готовы двигаться по цене. Есть те, кто сразу в собственность оформляет, есть, которые предлагают сниженную процентную ставку за счет преференций с банками-партнерами. Все двигаться пытаются.
| |
|---|
| Средний размер торга на вторичном рынке |
При этом портрет самого клиента не слишком изменился — в основном это люди от 25 до 40–47 лет, равно как и требования к нему. Решение о выдаче ипотеки зависит от дохода, первоначального взноса.
— Возраст, доход имеет значение для суммы кредита. Если доход 20–30 тысяч, то до полумиллиона можно получить, — спрогнозировали банкиры. — Если заявка через партнера — ей везде зеленый свет.
Также смотрят на наличие судимости и, конечно, кредитную историю. Причем банки не могли не отметить закредитованность омичей.
Юлия Абрамова:
— Есть, конечно, вопрос закредитованности Омской области. Нет уже клиентов, которые приходят без каких-то оформленных кредитов, кредитных карт или других ипотек. Бывает, и вторую ипотеку берут, изредка, но бывает. В среднем, по статистике, одна квартира в жизни покупается.
Кроме прочего, было отмечено, что, во-первых, немало сделок совершается на эмоциях: увидел — понравилось. К тому же в преддверии Нового года: многим хочется что-то поменять. Во-вторых, есть сложности с продажей будущей «вторички», когда клиент хочет продать по цене не ниже той, за которую покупал. Это естественное желание, но в итоге человек не может купить новое жилье из-за того, что ждет, пока продастся старое, и таких сделок много. В-третьих, если решение по ипотеке «в кармане», клиенты часто меняют сферу интересов и смотрят жилье, которое не планировали бы. В-четвертых, понемногу проявляется микроипотечное кредитование, когда есть крупный первоначальный взнос и до нужной для покупки суммы не хватает не так уж много.
| |
|---|
| Динамика ипотечной ставки на первичном рынке с учетом господдержки |
Что касается 2017 года, ни риэлторы, ни банкиры далеко не прогнозируют, только на ближайшую перспективу с учетом того, что программа господдержки по ипотеке должна вскоре завершиться.
— Экономика начинает оживать, люди станут лучше жить. Если ставка будет 8–9%, рынок, наверное, вообще взорвался бы. Но пока тенденции не позволяют говорить об этом: если ставка и будет меняться, то незначительно, — считают в «Этажах». — Ставки растут, когда поднимаются продажи. В первые два месяца 2017-го глобальных изменений не будет. Скорее всего, у населения ожидания будут, что что-то изменится, попридержат продавать.
— Нет тенденций, чтобы ставка упала. Сейчас ставки очень низкие, говорить о дальнейшем снижении нет оснований, — добавила представитель Сбербанка. — После снятия господдержки то, что будут делать банки, — темное пятно.
Фото, инфографика: «Этажи»